Войти через
Войти через

Брак и недвижимость – что нужно знать

Автор: 39 Дата размещения: 09.12.2015

Если собственник находится в законном браке, это выступает тем фактором, который непременно учитывается во время осуществления всевозможных операций, связанных с квадратными метрами. Не секрет, что супруг или супруга не может продать жилплощадь, если не заручился заверенным у нотариуса разрешением супруга на подобную сделку. Соответственно, сделки, производимые без вышеупомянутого соглашения, признаются недействительными. Этот материал посвящен рассматриванию всевозможных ограничений при сделках с недвижимостью, налагаемых на владельца жилплощади его семейный статус. Помимо этого, мы рассмотрим варианты защиты имущества, принадлежащего мужу и жене до вступления в брак, а еще отдельные аспекты покупки недвижимости в ипотеку.

Собственность, приобретенная совместно

Отношения, связанные с имуществом супругов, в соответствии с действующим законодательством, защищающим одну и вторую сторону от утраты собственности, которой они владеют. Статья Гражданского Кодекса Российской Федерации 256, пункт первый свидетельствует о том, что жилплощадь, нажитую супругами совместно, выступает их общей собственностью, если в соответствии с договором между супругами не был установлен другой режим данного имущества. Существует также еще 34я ст. семейного кодекса, в подробности перечисляющая все типы имущества, являющегося совместным, если оно было приобретено за время брака.

Вся недвижимость, приобретенная за время существования брака, считается собственностью, на которую и муж, и жена имеют одинаковые права. Так, осуществление любых сделок с жильем или другими объектами недвижимости, обязаны подтверждаться документально (т.е. муж или жена должны дать свое письменное согласие на эту операцию). Это касается абсолютно любых операций, связанных с недвижимостью, будь то аренда жилплощади, обмен, продажа, дарственная и т.д.

Вместе с этим стоит учитывать тот факт, что совершенно не имеет значения, кто юридически является собственником недвижимости и еще тот факт, выступает ли она долевой (и та, и другая сторона имеет право на свою часть) или недолевой (права распоряжаться и пользоваться недвижимостью выступают равными как для мужа, так и для жены).

Если возникла необходимость продать жилплощадь, стоит помнить, что и муж, и жена обладают равными правами. Что же касается раздела имущества, к примеру, во время развода, супруги имеют полное право на ½ недвижимости.

Вместе с этим, совершенно не важен ни источник средств, полученных на приобретение квадратных метров, ни то обстоятельство, если квартира была подарена супругам.

Скажем, если во время переезда необходимо было продать дом, который являлся собственностью одного из супругов до вступления в брак, чтобы купить новое жилье, то жилплощадь, приобретенная во время совместного брака, так или иначе считается общей собственностью. В случае, если имущество, будь то жилой дом, дача, гараж и пр. были приобретены в соответствии с льготной программой государства, то такая собственность тоже является совместной.

Относительно брачного договора

Однако, существует способ упразднить порядок, который на сегодняшний день определен ГК РФ – это вариант с заключением брачного соглашения. Помимо всего прочего, брачный договор обозначает права супругов на собственность и на использование этого имущества в соответствии со своими целями, а также правила раздела в случае прекращения брака.

Так, если существует брачное соглашение, нормы Гражданского Кодекса являются недействительными. Супружеские отношения, связанные с имуществом, регулируются Семейным Кодексом, в котором под брачный договор отводится полностью вся глава.

К примеру, муж или жена до того момента, как вступить в брак, имеет право на то, чтоб защитить свою недвижимость (чаще всего эта необходимость возникает тогда, когда потенциальные супруги находятся в разном финансовом положении). Так, будущая жена или муж имеет возможность избежать той ситуации, когда в итоге всевозможных манипуляций его собственность вначале не превратилась бы в совместную, а после развода ½ квартиры не была бы отобрана в результате бракоразводного процесса. А также наоборот, жених, переезжая на ПМЖ в другой населенный пункт реализует свою жилплощадь, и покупает новый дом уже будучи в браке – в этой ситуации тоже не лишним было бы заручиться определенными гарантиями.

Договор считается действительным лишь тогда, когда брак будет заключен в соответствии с действующим законодательством, соответственно, для граждан, состоящих в гражданском браке, данный договор не имеет никакого значения. Вместе с этим, соглашение может быть оформлено в любой момент во время жизни, которую законные супруги проводят совместно, а также его пункты могут быть изменены или же дополнены в любой момент. Здесь обязательно нужно учесть, что бумага должна заверяться у нотариуса.

В брачном соглашении нередко оговариваются права супругов касательно той жилплощади, которая на момент заключения брака имеется у супругов, равно как и недвижимости, которую планируется купить в будущем.

Таким образом уместно будет озвучить следующую формулировку: «недвижимость по закону принадлежит той стороне, на имя которой она зарегистрирована». Обязательства, прописанные в брачном соглашении, нередко ограничиваются определенным временем, а также зависят от ряда условий и обстоятельств.

Брачное соглашение – ограничения

Если рассматривать другую сторону медали, у брачного договора имеются определенные ограничения, например, это могут быть законодательные нормы, при нарушении которых данный договор может быть признан недействительным (здесь органы суда уже руководствуются положениями Гражданского Кодекса).

Таким образом, содержание брачного соглашения никак не может (ни полностью, ни частично) ограничивать дееспособность мужа и жены. Соответственно, к примеру, наличие в тексте соглашения пункта о том, что супруги обязуются не прибегать к судебным разбирательствам в процессе раздела имущества во время прекращения брака, не соответствует закону РФ.

Также никакие пункты и условия, прописанные в брачном договоре, не имеют права ставить мужа или жену в неблагоприятное положение или быть прямо противоположными нормам семейного кодекса. Как правило, это и является основанием для супругов, желающих посредством суда признать брачное соглашение недействительным.

Ипотечное кредитование – права супругов на собственность

Если брак был официально и законно заключен, все ипотечные выплаты, осуществленные в период совместного проживания в браке, будут признаны как выплаченные обеими сторонами совместно. Другими словами, в соответствии с законодательством, выплаты производились из семейного бюджета, который был нажит совместно, при этом, совершенно без разницы кто был основным добытчиком денег в семье (муж или жена), а на чьи плечи ложилась ответственность за ведение домашнего хозяйства.

Таким образом, также часть имущества, переходящая в собственность мужа и жены по мере выплат, тоже принадлежит им равно одинаково. Но, если рассматривать гражданский брак, то тут нормы семейного кодекса считаются недействительными, соответственно, ни о каких правах, установленных в соответствии с законом, речь идти не может.

В случае если мужчина и женщина живут вместе, не вступая в законный брак, и при этом договорились на совместную ипотеку, то такие отношения, как правило, регулируются соответствующим соглашением. При отсутствии такового, при судебном разбирательстве будет очень трудно доказать тот факт, что выплаты по ипотеке производились совместно.

Во время развода муж и жена должны в равной мере делить и права, а также обязательства, связанные с ипотекой. Супруги при этом считаются солидарно обязанными должниками. Подобную формулировку можно расшифровать так: у банка есть все права требовать от должников выполнения взятых на себя обязательств от обеих сторон или от той или другой стороны по отдельности. Помимо этого, для банка не существует разницы, данный брак на этот момент является существующим или он уже прекращен, главное требование – осуществление платежей по ипотеке в сроки, прописанные в договоре, а также в том объеме, который также оговорен в соглашении с кредитной организацией. Когда эти требования не выполняются, банковская структура имеет полное право реализовать имущество, которое выступает в качестве залога на аукционе и аннулировать долг.

Ипотечный кредит, который был оформлен до момента вступления в брак

Нет сомнений, что идеальным вариантом считается тот, когда все выплаты по ипотечному кредитованию осуществлены до свадьбы. В таком варианте будущий муж или жена не будет иметь никакого права предъявлять права на часть жилплощади, если придется разводиться. Но нередко можно встретить ситуацию, когда ипотека выплачивается еще долгое время после заключения брака, и в этом случае для той или иной стороны наступают неблагоприятные последствия. Некоторая доля ипотеки выплачивается с семейного бюджета, который признано считать совместно нажитым за время законной семейной жизни. Соответственно, во время расторжения брака, муж или жена автоматически заручается правом на ½ имущества или же на компенсацию, по цене составляющую эту половину недвижимости.

Тут будет уместным вспомнить один из примеров, когда кредит по ипотеке был оформлен с помощью родителей одной из сторон, они же и являются поручителями, а также дают некоторую сумму денег для погашения кредита. Конечно же, родители не хотят, чтобы возникали имущественные претензии, возникающие в процессе развода. Поскольку с законодательной стороны, как мы уже говорили раньше, не имеет значения – где были взяты средства на внесение ежемесячных выплат, хотя 100% известно, что они осуществлялись во время законного брака.

Здесь единственным, что может спасти ситуацию, может выступать только брачный договор. Бумага должна содержать, кто именно будет считаться владельцем покупаемого жилья, предусмотрен ли раздел имущества на случай развода и другие прочие нюансы.

Как делится ипотека во время прекращения брака

Вопрос, который становится одним из самых актуальных во время прекращения брака – это как будет делиться жилплощадь, которая была куплена с привлечением ипотечных средств. Как вариант, будущие права на имущество могут быть разделены в процессе раздела обязательств по ипотеке. Другими словами, каждая из сторон возьмет на себя индивидуальные обязательства: и муж, и жена должны будут выплатить заемщику (банку) соответствующую сумму и не будет иметь никакого значения, справляется ли вторая сторона с выполнением своих обязательств.

Однозначно, для того, чтобы разграничить обязательства, нужно согласия второй стороны, согласие заемщика, а также подписание с банком соответствующего договора. Но здесь следует понимать, что на реализацию данного проекта отводится совсем немного шансов – банковской структуре не интересно, чтобы ипотека выплачивалась частично. Но все же, эти шансы существуют: муж и жена во время бракоразводного процесса имеют право обратиться в органы суда, чтобы те помогли разделить обязательства по ипотеке. В процессе судебного разбирательства, квартира, приобретенная в ипотеку, может быть поделена поровну между супругами или же, в случае, если в семье есть дети, часть стороны, с которой дети останутся, увеличивается (здесь необходимо общее согласие сторон). Таким образом, вместе с разделом обязательств делится и сумма долга, а также реально изменение размера ежемесячных выплат.

Как переоформить ипотечный кредит

Следующее, что может помочь разделить обязательства по ипотеке – это переоформить ее на одну из сторон. Таким образом, сторона, на которую она переоформляется, принимает на себя все обязательства перед заемщиком, связанные с финансами. После того, как ипотека будет погашена, недвижимость переходит в пользование того, кто за нее выплачивал кредит. Естественно, чтобы это стало реальным, супруги составляют соответствующий договор и подписывают его.

Конечно же, банк, в котором была взята ипотека, также должен дать свое согласие на эти манипуляции. При этом повторно рассматривается, насколько платежеспособен заемщик. Также не исключено, что заемщик потребует уплаты комиссии за переоформление ипотеки.

Копирование текстов и фотографий, цитирование материалов портала НаКлючах.рф  возможно только в случае указания источника и размещения активной ссылки на портал: <a href="http://nakluchah.ru">НаКлючах.рф - Недвижимость вашего города</a>


Брак и недвижимость – что нужно знать
Количество просмотров: 1243 Все статьи автора: 44
Еще Пожаловаться на публикацию
Еще статьи из данной категории:
предыдущие статьи
следующие статьи
Комментарии
Комментариев нет...
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные и авторизованные пользователи. Пожалуйста, войдите под своим логином или зарегистрируйтесь!