Войти через
Войти через

«Подводные камни» предварительного договора

Автор: 39 Дата размещения: 31.01.2016

Что именно должно прописываться в предварительном договоре о покупке-продаже вторичной недвижимости и как правильно истолковывать его фактические условия? Какими знаниями необходимо обладать перед тем, как его заключать? Как оказалось, все эти вопросы совсем не такие уж и простые, как может показаться с первого раза. Об этом свидетельствует также и судебная практика.

Что из себя представляет предварительный договор

Как продавец, так и тот, кто хочет приобрести недвижимость, для того, чтобы заручиться гарантиями о том, что определенная цена останется неизменной, о форме оплаты, а также сроках, в которые сделка должна быть заключена, нередко соглашаются на предварительный договор, по заключении которого продавец, как правило, снимает с продажи свою недвижимость, а покупателю остается только подготовить необходимую сумму для приобретения данной жилплощади.

Рассматриваемый тип договора очень часто «предлагают» своим клиентам и риелторы. Делается это с той целью, чтобы удержать обратившегося к ним клиента на рынке (как на растущем, так и на падающем).

С законодательной точки зрения, главной прерогативой этого договора является подготовка к совершению сделки. При этом, конечно же, учитывается ответственность как той, так и другой стороны. Данная процедура будет крайне полезной для того, чтобы обозначить предварительно все условия предстоящей сделки по купле/продаже недвижимости, а именно: порядок и конкретные сроки снятия с учета тех лиц, которые на данный момент закреплены за данной жилплощадью, что входит в список имущества, которое переходит новому владельцу, оплата накопленных долгов (кто берет на себя данное обязательство) и так далее. Если говорить проще, это делается с той целью, чтобы избежать неответственных и порой неадекватных действий с той или другой стороны. Поскольку из-за неорганизованности сторон очень часто разваливаются даже самые крупные сделки.

Аванс и задаток

Но, как показывает практика, смысл, который изначально был вложен в предварительные договора, не оправдался, и стороны стали использовать данную процедуру как уловку, в которую пытаются поймать потенциального продавца или покупателя, добавив к договору пункт о задатке. Чем отличается задаток от аванса? Что касается первого, то в случае срыва сделки (основной договор так и не был заключен), задаток возвращается покупателю, причем в двукратном размере. В том случае, если тот, кто собирался приобрести недвижимость, передумал, то продавец, в свою очередь оставляет задаток себе по закону. Что касается судебной практики, то в этих вопросах она неоднозначна.

Таким образом, по заключению Верховного суда, задаток считается гарантией того, что предварительный договор - это вполне состоятельная процедура. Что же касается арбитражного суда, тот он занимает совсем иную позицию. Как следствие – судебная практика очень неоднозначна и разнонаправлена. Благодаря чему не всякий раз у покупателя появлялась возможность «прикарманить» внесенную часть денег в умноженном размере, в случае отказа второй стороны от исполнения своих обязательств, прописанных в предварительном договоре, другими словами, при срыве сделки.

В соответствии с внесенными изменениями в ГК РФ, которые начали действовать с 1 июня 2015 года, предварительный задаток, сумма которого указывается в предварительном договоре стал считаться абсолютно законным (ст.380 п.4 Федерального закона № 42 – Ф3). Но вместе с этим, неразбериха в судебных разбирательствах по договорам, которые заключались до этого времени, так и будет тянуться безрезультатно…

Жилец, которого никто не видит

Правила, по которым заключается предварительный договор, соблюдать все основные условия договора сделки о купле/продаже. Относительно сделок по недвижимости – это стоимость, список лиц, которые обладают правом проживания в данной жилплощади и предмет. Выражается договор в письменном виде, который подписывается той и другой стороной. Относительно предмета и стоимости, вопросов, как правило, не возникает. А вот по поводу проживающих официально лиц на продаваемой территории, зачастую возникают определенные споры.

Право на проживание любого члена семьи домовладельца в продаваемой недвижимости может быть законным, если в основе лежит договор. Самые распространенные случаи можно назвать законными: первое – это когда во время приватизации жилплощади член семьи домовладельца по собственному желанию отказался быть собственником, хотя на основании ст.19 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», на момент приватизации жилплощади, данное лицо имело такие же права на эту жилплощадь, как и лицо, занимающееся ее приватизацией, за ним сохраняется пожизненное право владения данной собственностью, если данное лицо не было установлено законом.

Как правило, определить наличие такой «темной лошадки» практически невозможно. Хотя вариант есть: нужно сделать запрос в архиве на форму ф-9, поскольку если такие лица, к примеру, отбывают срок наказания в колонии или проходят военную службу, их просто снимают с учета регистрации граждан, и в стандартной форме о зарегистрированных гражданах в жилом помещении информации о них не будет.

Осторожно: дети!

Есть еще один пример. Здесь главную роль играют несовершеннолетние дети. В соответствии со ст.292 ГК РФ продажа жилплощади, за которой числятся родственники собственника, которые находятся под опекой или остались без опеки родителей, разрешается исключительно с согласия опекунских органов.

К подобным гражданам нужно относиться очень осторожно, поскольку с помощью судов можно восстановить право на жительство даже тех граждан, которые даже не находятся под опекой, если после того, как квартира или дом были проданы, оказывается, что несовершеннолетний ребенок остался без жилья. Соответственно, мы настоятельно рекомендуем покупателям поднимать всю необходимую документацию по поводу согласия органов опеки всегда, когда за жильем закреплен несовершеннолетний ребенок.

Кроме этого, Вам лучше всего перед тем, как заключить сделку, самостоятельно убедиться в том, что числящийся за данной жилплощадью ребенок, живет в хороших условиях и это подтверждено законом.

Наиболее лучшим вариантом будет перерегистрировать несовершеннолетнего в другую жилплощадь или к родственникам, то есть туда, где ребенок сможет проживать на постоянной основе.

Чего нужно остерегаться еще?

По договору, правом на проживание пользуются лица, проживающие по завещательному отказу, получатели ренты в соответствии с договором о пожизненном содержании. Здесь дело обстоит намного сложнее, поскольку выявление таких лиц практически невозможно.

К примеру, до некоторых пор договор о найме как обременение правом проживания в российском реестре не числился. Об обременении завещательным отказом также ничего не сказано в законе про гос. регистрацию. Уберечь себя от перечисленных рисков покупатель может на сегодняшний день, исключительно изучая правоустанавливающую документацию продавца. Также можно попросить для изучения историю жилплощади, начиная с самой первой регистрации собственности.

В том случае, если во время заключения предварительного договора, перечисленные лица не были прописаны в сам договор, то такой документ не считается действительным.

Если в таком случае деньги, которые были переданы продавцу (здесь говорится об авансе или задатке) – безосновательны. По праву их необходимо вернуть покупателю. Хотя с практической точки зрения, это сделать не всегда удается.

Что такое обеспечительный платеж

Выше уже говорилось о том, что залогом выполнения предварительного договора является авансовый платеж или задаток. Хотя, с первого июня текущего года, стало действовать дополнительное основание, которое называется обеспечительный платеж. Если в случае с авансом, который возвращается в любом случае при провале сделки или с задатком, когда виновник остается без внесенных им денег или возвращает их приумноженными вдвое, в случае с обеспечительным платежом, о его судьбе и та, и другая сторона договариваются до того, как будет подписан предварительный договор. Соответственно, данный метод делает условия сделки более «гнущимися».

Что такое «подстраховка от валютных колебаний»? Это отличный метод защитить обе стороны от переменчивого курса валют, поскольку в данном случае меняется и сумма платежа. Если говорить об интересах продающей стороны, то в договор может быть прописана такая формулировка: «Если на момент заключения сделки купли/продажи недвижимости курс американского доллара вырос больше чем на десять процентов от момента подписания предварительного договора, соответственно и общая стоимость жилья поднимается пропорционально данному валютному росту».

Как можем видеть из настоящей судебной практики, главным заблуждением как одной, так и другой стороны заключается в том, что и те, и другие считают, что если после того, как был подписан предварительный договор, сделка так и не состоялась (не было инициативы сторон), то задаток по праву должен остаться у продающей стороны или же, наоборот, покупающая сторона имеет полное право требовать возврата внесенных средств в двукратном размере. Как гласят правила предварительного договора, если по истечению определенного сторонами срока ни та, ни другая сторона не стремится к тому, чтобы заключить сделку (если этот срок не был установлен, то данное утверждение вступает в силу через 12 месяцев), то договор прекращает свое действие автоматически, а задаток полностью возвращается покупающей стороне.

Чтобы заключить предварительный договор, конечно же, стоит идти к специалисту, то есть, к нотариусу.

Заверенный у нотариуса предварительный договор не только дает больше гарантий в выполнении сторонами обязательств, но еще и помогает при судебных разбирательствах, а также – это очень удобно, так как при заключении сделки, будет меньше потрачено времени на регистрацию, появится возможность расплатиться с помощью депозита нотариуса, а также все юридические консультации за период от подписания предварительного договора, до заключения основной сделки, будут бесплатными для обеих сторон.

Копирование текстов и фотографий, цитирование материалов портала НаКлючах.рф  возможно только в случае указания источника и размещения активной ссылки на портал: <a href="http://nakluchah.ru">НаКлючах.рф - Недвижимость вашего города</a>


«Подводные камни» предварительного договора
Количество просмотров: 1486 Все статьи автора: 44
Еще Пожаловаться на публикацию
Еще статьи из данной категории:
предыдущие статьи
Комментарии
Комментариев нет...
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные и авторизованные пользователи. Пожалуйста, войдите под своим логином или зарегистрируйтесь!